Gayrimenkul geliştirme odaklı mekânsal dönüşüm: Çanakkale Fevzipaşa Mahallesi örneği

Abstract

Kentsel dönüşüm ilk ortaya çıkışından itibaren farklı şekillerde tanımlanmış ve farklı uygulama yöntemleri ile gerçekleştirilmiştir. Kentsel dönüşüm uygulamaları sonucunda alandaki fiziksel yapıdaki dönüşüm, gayrimenkul değerlerini doğrudan etkileyerek o alanda değer artışına neden olmaktadır. Birçok kentsel dönüşüm uygulamasında, rant farkıyla birlikte ortaya çıkan yeni gayrimenkul değerini mevcut yerel halk karşılayamayarak alanı terk etmek zorunda kalmaktadır. Fiziksel yapıdaki dönüşüm, değer değişimiyle birlikte sosyal yapının dönüşerek kentsel dönüşüm uygulamasının soylulaştırmayla sonuçlanmasına neden olmaktadır. Özellikle, tarihi kent merkezinde yer alan bölgelerde, kentsel dönüşüm uygulamaları alandaki gayrimenkul değerindeki değişim öngörülerek potansiyel rant üzerinden yürütülmektedir. Potansiyel rantla birlikte ortaya çıkan rant farkı bu bölgelerin soylulaştırılmasıyla sonuçlanmaktadır. Çanakkale tarihi kent merkezinde bulunan Roman Mahallesi olarak da anılan Fevzipaşa Mahallesi'nde, 2013'ten itibaren yeniden geliştirme yöntemiyle, parsel bazında kentsel dönüşüm faaliyetleri yürütülmektedir. Bu bağlamda, bu tez çalışmasında, Fevzipaşa Mahallesi'nde 2013'ten sonra, müteahhit eliyle başlayan kentsel dönüşüm uygulamalarında etkin olan aktörler ele alınırken, dönüşüm süreci 4 döneme ayrılarak incelenmiştir. 2012 yılında 6306 sayılı yasanın çıkışının, 2017 yılında 1915 Çanakkale Köprüsü'nün yapımının başlamasının, 2019 yılında salgın koşullarının, 2022 yılında salgından çıkış ve 1915 Çanakkale Köprüsü'nün açılışının Fevzipaşa'daki gayrimenkul piyasası üzerindeki etkileri ele alınmıştır. Bu tez çalışması kapsamında, Çanakkale Fevzipaşa Mahallesi'nde yeniden geliştirme yöntemiyle gerçekleştirilen kentsel dönüşüm uygulamalarıyla birlikte alandaki gayrimenkul değer değişimi ele alınırken; bu değişimin sosyoekonomik ve sosyo-mekansal etkilerine yer verilmiştir. Fevzipaşa Mahallesi'nde fiziksel çevrenin dönüşmesiyle birlikte, ortaya çıkan gayrimenkul değer değişimine dikkat çekmeyi hedefleyen bu tez çalışmasında, değer değişimiyle birlikte mevcuttaki yerel halkın alanı terk ederek alanın soylulaştırılmasına neden olan süreç değerlendirilerek, kentsel dönüşümün sonuçları farklı aktörler cephesinden tartışılmıştır. Yürütülen bu kentsel dönüşüm, alanda gayrimenkul değer değişimiyle birlikte rant farkının ortaya çıkmasına ve soylulaştırmayla sonuçlanmasına neden olmuştur. Alandaki dönüşüm spekülasyonları rant farkının yükseltirken, alandaki yatırımcı sayısını da artırmıştır.

Urban transformation has been defined in different ways since its first emergence and has been carried out with different application methods. As a result of urban transformation practices, the transformation in the physical structure of the area directly affects the real estate values and causes an increase in value in that area. In many urban transformation applications, the current residents cannot meet the new real estate value that emerges with the difference in rent, and they have to leave the area. The transformation in the physical structure, along with the change in value, transforms the social structure and causes the urban transformation practice to result in gentrification. Especially, in the areas located in the historical city center, urban transformation applications are carried out on the basis of potential rent by foreseeing the change in the real estate value in the area. The rent difference that arises with the potential rent results in the gentrification of these regions. In the Fevzipaşa District, also known as the Gypsy District, located in the historical city center of Çanakkale, urban transformation activities have been carried out on a parcel basis with the redevelopment method since 2013. In this context, in this thesis study, while the active actors in the urban transformation applications started by the contractor after 2013 in Fevzipaşa Neighborhood, the transformation process was analyzed by dividing into 4 periods. The enactment of the law numbered 6306 in 2012, the start of the construction of the 1915 Çanakkale Bridge in 2017, the start of the pandemic in 2019, the reduction of the effects of the pandemic in 2022 and the effects of the opening of the 1915 Çanakkale Bridge on the real estate market in Fevzipaşa are discussed. Within the scope of this thesis, while the real estate value change in the area with the urban transformation applications carried out with the redevelopment method in Çanakkale Fevzipaşa Mahallesi; socioeconomic and socio-spatial effects of this change are included. In this thesis study, which aims to draw attention to the real estate value change that has emerged with the transformation of the physical environment in Fevzipaşa Neighborhood, the process that causes the gentrification of the area by leaving the existing social texture with the value change is evaluated and the results of the urban transformation are discussed from the perspective of different actors. This urban transformation carried out caused the difference in rent with the change in real estate value in the area and resulted in gentrification. While the transformation speculations in the field increased the rent difference, it also increased the number of investors in the field.